不動産用語コンバージョンについて

不動産用語　コンバージョン: 改装、転換という意味（conversion）。建設・不動産業界では、建物の用途変換、転用を指す。欧米では、歴史的価値のある城郭などを博物館やホテルなどに、倉庫やオフィスを住宅に転用する例などが多い。日本では主に大量供給でテナントの入らなくなった既存ビルをマンションに変換する動きが中心。用途転用に当たっては、建築基準法や消防法などの法規制、改装コスト、税制などの問題をクリアする必要がある。不満だらけの家だからこそ、それこそ長期の予定表を作り毎年一部でも満足する住まいに改善していくことができます。暗い台所であったからこそ「明るく清潔で使い勝手のよい台所」に感激するのだ。人は、一箇所がよくなると次にまた改善したい場所がやたらと気になるもの。そして新築と異なり無理をしない予算の範囲内で手直ししていけます。新築間もない住宅の場合、壁に絵をかけるための釘さえも躊躇しますが古い住宅は、どのように手直ししても怖くはありません。あなたや家族がそろって日曜大工よろしくFXリフォームすることもよいだろう。台所や洗面設備なども工夫をすれば安く手に入れることもてきます。住宅部材を扱っている会社などには、カタログに載せなくなった商品が在庫としてある場合、格安で処分してくれるのだ。信用の置ける工務店や建設会社と懇意にしていると希望の商品が手に入るかもしれません。最近多くなったのが、ムク材を使った内装の仕上げだ。これも、商品として十分な在庫にならないものは安く売ってくれます。それらを使って、自分で楽しみながら住まいのリフォームをすれば、趣味と実益そしてご家族の尊敬のまなざしと笑顔が獲得できるかも。どちらにしても、もともと評価としてはゼロまたはゼロに等しい中古住宅だからこそできる楽しみなのだ。もちろん、耐震性の向上などプロに頼んだほうがよい場所は依頼したほうがよいのは言うまでもありません。事実はまったくの新築住宅といってもよい。いや、むしろ新築以上に費用がかかってしまったと思っている。ここまでやる現場は、くりっく365不可の住宅だけなのかもしれません。工事も含めて多くの出来事がありましたが、当初の目的はほぼ達成できたようだ。・建築年数と劣化の度合いの確認。・建物の検査による評価では確認不能な解体実態。・居住者によって家の状態が判断可能なこと。・基礎の補強のあり方や耐震補強の方法。・断熱気密工事の方法が新たに発見できたこと。・「こうすれば、工事費はもっと節約できる」というポイント・現場におけるさまざまな事柄をアドリブで処理する能力・プロジェクトを成功させる最適なCFDチームの編成･･･など、多くの気づきを得ることができたようだ。デザインについても、新らたな挑戦ができたと思っています。時代とともに住宅デザインも大きく変化しています。いつ建てた住宅なのかは、外観デザインである程度判断できるほど、流行にあわせて多くの人が同じような住宅を建てるからだ。今回は、時代の変化に影響されない住まいができました。この再生住宅は、大変シンプルなデザインだ。厚化粧の住宅を見ている人、望んでいる人には物足らないことだろう。しかし、本物は余分な化粧をしないほうがよいのだ。見る人が見れば価値がわかる。使えば使うほど、違いを日々感じ取ることができる。そして、生活にゆとりをもたらすほど光熱費が少なくてすむ。このモデルハウスは近い将来売却する予定だ。この建物を購入した人に、作り手としての思いや意図を感じ取っていただくと共に自然豊かでありながら、生活環境も整備された学園街で生活をエンジョイしてもらえれば幸いだ。そしてもう一度、住まいにとって大切なことを言いたいと思います。どんなにきれいに見える建物でも、必要なメンテナンスをしないままでいると多くの箇所が腐りそしてシロアリの被害にあう事実。新築してから何年たっているかという基準で中古住宅は見てはいけないのだ。どのように住まい、どのように手入れをしてきたかは、そこに住んでいる人たちの自分の家に対する愛情の裏返しだ。家の中や、庭など目に付くところが整理されていない住宅の多くは、必要なメンテナンスはされていないと見て間違いありません。中古住宅の売買に当たっては、うわべだけリフォームされた住宅に魅力を感じるかもしれませんが、大切な部分が見えなくなってしまいます。逆に言えばボロを隠して売り易くするために業者はリフォームするのだと考えたほうが間違いなさそうだ。何度も言うようですが、新築住宅の場合ちょっとした棚や絵をかけるための釘さえも取り付けるのは考えてしまいます。中古住宅だと、自分の予算に合わせて必要な時、必要な場所を無理のない費用で自由気ままに変えることができます。土地は昔に比べてずいぶん安くなり、建物つきの建売住宅がどんどん売れています。しかし、10年もしないうちに土地のみの評価でしか売れないとしたら、ローン残債がいったいいくら残っているのでしょうか。「いや、とんでもない。売ることなどまったく考えていない」といわれるでしょうが現実に、多くの新築間もない物件が中古住宅として売りに出ています。その理由はさまざまですが、建築年数の浅い売り家も多いのだ。賢い住宅の求め方として、建売ではなく、注文建築の中古物件。土地の評価と建物の評価をしっかりとする。建物を使うことが前提の場合、見えない部分の調査をする。などの注意が必要だ。棚卸資産の評価は、企業の損益を確定させる重要な要素の一つだ。当期に仕入れた、もしくは製造した金額の総額が全て売上原価となるわけではありません。事業年度が終わるときには、通常、売れ残りが発生するものなので、事業年度の終了日にある在庫（期末棚卸高）の金額を差し引いて、売上原価を算出する必要があります。（下図を参照してください。）棚卸すべきものは以下の通りだ。１．商品／製品２．半製品３．仕掛品４．主要原材料５．補助原材料６．消耗品で貯蔵中のもの７．これらの資産に準じるもの棚卸高は、上記の資産の期末の在庫数量に、仕入単価を掛け合わせて算出されますが、仕入単価は事業年度中、必ずしも一定とは限らないので、税法上、個別法・先入先出法・後入先出法・最終仕入原価法など、いくつか評価方法が用意されています。詳細については後で記述しますが、どの方法を選択するかは各企業に任されており、同じ評価方法を継続的に使用する必要があります。一度選択した評価方法は、原則的に3年間変更できません。また、新たに設立された法人は、第1期の事業年度の確定申告書の提出期限までに、どの評価方法にするか選択し、所轄の税務署長に提出する必要があります。もし、評価方法の届けをしなかった場合、最終仕入原価法が自動的に適用されます。棚卸資産の評価方法の届出書はページ終わりに掲載してあるリンクから取得できます。