不動産用語容積率について

不動産用語　容積率: 建築物の各階の床面積の合計の敷地面積に対する割合。建築物の形態制限については、市街地の密度を規制するため、従来は建ぺい率と建築物の高さの制限によって定めていた。最近ではさらに都市の公共施設と建築物の容量との調整をとることが必要となってきたので、密度制限を行うという意味で、地域の種類に応じて容積率を定める方法が全面的に採用されることになった。したがって、都市計画区域内では、用途地域の指定のないところでは10分の40、用途地域の指定のあるところでは、その種類に応じて低容積率から高容積率に至るまで定められる。都市計画によってその決定基準が定められており、大都市の既成市街地内で高層の住宅建設を促進すべき地区、都心や副都心、さらには市街地再開発などの都市計画が定められる地区などの高度利用を図るべき地区では高い容積率が採用されている。とくに必要のあるときは、10分の90または10分の100といった容積率が、東京や大阪などの特定の大都市の都心や副都心のすでに土地が高度に利用されている地区や都心機能の育成を図るための地区に決められるようになっている。国土や地域で中心的な大都市の都心地区などがもっとも高容積率を形成できるというのが容積率制限の考え方である。しかし、だれでもが制限いっぱいに建てられるわけではなく、実際には大きなビルに囲まれるような形で谷間ができるなど、居住環境面で問題がおきている。基礎断熱をして、断熱材はシロアリ対策がされていれば良いわけだ。そんな、シロアリに食われない外断熱材はあるのだろうか・・・・一般的な板状の発泡ウレタンなどは、FX対策はされていないのでまったく使うことは出来ない。無機ガラス発泡体の断熱材が耐火性やシロアリに強く断熱性能に優れていることを知りました。でも、価格や施工性は・・・・・・施工性はまったく問題ないが価格は高い。ローコストを最優先にすることが明確ならば、材料と手間を少しでも安くなる方法を選ぶのだろうが、私どもは本物の健康住宅を造ることが使命だと考えている。今、これ以上のものがないのなら価格に目を瞑っても採用するしかない。わかりやすい事例ですが、住宅とはこういう外為コストの積み重ねで成り立っている。単純に坪単価いくらで比較できないのだ。では基礎工事をどのようにするか。大学との共同研究・長時間にわたる実証データーをもとにした特許工法があった。その特許工法を採用するためには、最初に特許使用契約百万以上と、それに加えて一軒ごとの特許使用料が必要となります。これも住宅コストに影響する問題はあるが、健康についてはもちろん、大切な基礎として価格以上のメリットがあれば採用すればよい。シンプルに考えることにした。中国のマーケットが大きく変わったことが、この好業績を支える１つの外国為替だろう。これまで、中国は国内生産の鉄鉱石や原油で国内需要を満たしてきましたが、03年頃から国内生産だけではその需要を満たせなくなり、輸入に頼るようになりました。中国という大きなマーケットが世界市場の前に登場したわけだ。この巨大な市場の中で、鉄鉱石や石炭の輸送船の運賃が高まり、あるいは（利益率の高い）スポット契約が好調に推移し、我が社の業績を牽引してくれています。海運市場は10年周期で動いてきました。“好況という大きな波がごく短い期間生まれ、その後、長い低迷が続く”という10年のサイクルだ。今回の好況は、これまでとは様子が少し違うようだ。現在が“好循環”の波の中にあるのは間違いないのですが、この“循環”に加えて、中国を中心としたBRICsという大きなマーケットが存在する“構造的な”変化も伴っているのが、これまでとは異なっている。この活況は“短い波”では終わらないでしょうね。〔活況の中でも、とりわけスポット（短期契約）市況が好調だ。商船三井の契約は、長期契約が40％、中期が30％、スポットが30％となっている〕契約形態も変化しました。日本の海運はこれまで、計画造船のスタイルで来ましたから、お客様もそれに慣れています。つまり、長期契約で、マーケットなんか無視し、コストにあまり厚くないマージンを乗せて契約するという安価で安定した長期契約が続いてきたということだ。ですが、新しくて大きなマーケットが出てくる中、需要が供給を上回ると、長期契約だけでなく、スポットマーケット、利益率の高いマーケットで勝負することはすごく面白い。不安定で、勇気が必要な契約ですが、利益率、見返りもすごく大きいわけですから。〔好景気でも、船がなければその恩恵には与れない。商船三井は運航隻数800隻で世界一。供給を上回る需要に、各社が“嬉しい悲鳴”をあげる中、規模で他を圧倒している。好調の陰には生田正冶相談役、鈴木邦雄会長といった、前任社長たちの新造船発注という先行投資があった〕鈴木さんは油関係に経験があって、その分野に明るかったんだ。鈴木さんが社長在任時の2000年は、油は国内の石油会社が強かったのですが、鈴木さんは海外から案件を取ってきて、それに向け新造船をつくるという判断を下しました。「この決断はすごいなぁ」と思ったのを、よく覚えています。 BRICsという大きな市場があるから、船の値段もこれから徐々に上がっていく。船の値段が上がってから、新造船を発注するのは勇気がいります。我々はその前に安い値段で発注できた。だからいま、思い切って船に積むことができ、この好況の中で商売ができるわけだ。〔もっとも、昨今は好景気の足を引っ張る不安要素にもこと欠かない。米国のサブプライムローンに円高と、世界情勢は商船三井の株価を乱高下させる〕もちろん楽観できる状況ではありません。何が起こってもおかしくないのが、このグローバリゼーションですから。下期の想定レートは110円に設定していますが、今年の３月くらいまでは、105円を超えていくことすらありうるかなと考えています。ただ、そこまで行ったとしても、通期の経常利益2800億円、当期純利益1850億円は達成できるだろう。自己資本も7200億円まで積み上がるだろう。自己資本１兆円の目標は、うまく行けば09年の末にも達成できるかもしれません。もっとも、為替が80円なんて水準になれば、話は別ですけどね（笑）。〔「この海運活況は2010年までだ」という声もある。10年に新造船が大量供給され、供給が需要を追い抜くとの見方があるからだ。となれば、この好況を支える運賃が急落する。船舶供給の見通しについては意見が分かれるところだ〕需給バランスが崩れるかどうかということですが、我々の計算では、08、09年はまず問題ないだろう。10年を過ぎた頃から、現在の需給ギャップがすこしずつ小さくなってくると見ています。たしかに、中国や韓国では、新しい造船所が続々と出来ています。こうした動きから、船舶需要が緩むという意見があるのだろう。しかし、そもそもこうした造船所はまだドックも出来てないようなところが多いんだ。ちょっと足場が悪いところは、１年半くらいかかってしまいます。加えて、いろんな機材を備えつけなければならないし、熟練工も多く雇う必要がある。エンジンの中にクランクシャフトと呼ばれる部分があって、これは船を動かすのに１番重要な部分ですが、このパーツは超熟練工でないと作れません。ですから、仮に造船所が出来ても、部品の供給体制を整備できるかという問題が出てくるんですよ。